Mutations

Mutations au sein des logements sociaux

Note aux locataires.

 

  • Les mutations, qu’est-ce que c’est ?

Face au manque criant de logements sociaux adaptés aux familles avec enfants, la Région bruxelloise a imposé aux SISP de muter les locataires qui habitent des logements devenus trop grands pour eux vers des logements adaptés à leur composition de ménage.

Les mutations consistent donc à déménager des locataires d’un logement devenu trop grand pour lui vers un logement adapté à leur composition de ménage (plus petit).

Ces mutations peuvent être :

  • Volontaires

Le locataire en a fait la demande au service locataire du Logis.

Avantage : à partir de la demande de mutation le supplément pour la deuxième chambre excédentaire n’est plus dû.

  • Obligatoires

Conformément au Code bruxellois du Logement, le Logis établi un plan de mutation. Les locataires concernés seront accompagnés au cours de ce processus de mutation.

  • Suis-je concerné par les mutations en 2017?

Chaque année Le logis doit organiser un certain nombre de mutations obligatoires.

Concrètement, en 2017, il y aura :

  • 2 mutations vers un logement 1 chambre

–        4 mutations vers un logement 2 chambres

Les locataires concernés sont convoqués personnellement au Logis en début d’année.

 

  • Suis-je concerné par les mutations obligatoires ?

Oui si :

  • Vous avez au minimum 2 chambres excédentaires dans votre logement.
  • Tous les membres du ménage ont moins de 70 ans.

 

  • Qui sont les locataires qui seront mutés en priorité ?

Les critères de priorité, établi par le Conseil d’Administration (CA), pour organiser les mutations sont :

  • Les ménages occupant un logement sur-adapté et ayant introduit une demande volontaire pour un logement adapté ;
  • Les ménages occupant un logement sur-adapté et présentant un arriéré de plus de 1.000 € ou équivalent à 3 mois de loyers ;
  • Les ménages occupant un logement avec le plus grand nombre de chambres excédentaires;

Ex : les locataires disposant de 3 chambres excédentaires seront mutés avant les locataires disposant de 2 chambres excédentaires.

  • L’ordre croissant d’âge du titulaire, conjoint ou cohabitant légal du ménage le plus jeune.

Ex : les locataires de 68 ans seront mutés avant les locataires de 65 ans.

  • Les mutations sont-elles obligatoires ?

Oui. Pour tous les logements qui disposent d’au moins deux chambres excédentaires. Le Logis doit leur proposer une mutation. Cela peut toutefois prendre plusieurs années avant qu’un logement ne soit proposé à un locataire devant muter.

  • Puis-je refuser une mutation ?

Oui, mais uniquement pour les motifs suivants :

  • Le logement se situe dans une autre commune
  • Le logement se situe à plus de 5 km du logement quitté
  • Le loyer du nouveau logement est 15% plus élevé que le loyer du logement quitté
  • Le logement n’est pas d’un confort semblable à celui quitté (voir critères ci-dessous)

Les critères pour apprécier le degré de confort d’un logement sont :

  1. L’existence d’une salle de bain
  2. L’existence d’un chauffage central
  3. La présence de double vitrage

Attention : Le nombre de m² ou la présence d’un jardin n’entrent pas en ligne de compte.

  • Que se passe-t-il si je refuse une mutation sans motif valable ?

Si vous disposez d’au moins deux chambres excédentaires et refusez une mutation, pour des motifs différents que ceux repris ci-dessus, Le Logis doit mettre fin au contrat de bail en vous envoyant un préavis de 6 mois.

 

  • Et concrètement, comment cela se passe ?
  1. Convocation

Lorsque vous êtes concerné par le plan de mutation pour l’année en cours, vous êtes convoqué personnellement au Logis. Nous vous expliquerons au cours de la rencontre ce qu’est le plan de mutation, comment la mutation va se dérouler, quelles aides Le Logis peut vous apporter, etc.

  1. Attribution

Au cours de l’année, en fonction des libérations des logements et de votre place sur la liste, un logement vous est attribué.

  1. Visite du logement

Dès sa libération, vous serez convié à visiter le logement.

  1. Rénovation

Des travaux de rénovation seront effectués. Ce qui vous laisse un certain temps pour vous organiser.

  1. Information

Le Logis vous transmet des informations sur la garantie locative que vous devez constituer, ainsi que sur votre futur loyer.

  1. Remise des clés et occupation du logement

Après la phase de rénovation, les clés du nouveau logement vous seront transmises. Vous disposerez du logement gratuitement pendant un mois pour pouvoir l’aménager à votre gout. Le loyer du premier mois n’est pas dû.

Conscient qu’une mutation peut être vécue difficilement, Le Logis accompagnera chaque ménage concerné de façon personnalisée. Tout sera mis en œuvre pour que le déménagement s’organise au mieux. Les locataires concernés peuvent nous contacter.

  • Quels sont les incitants d’une mutation obligatoire ?

Une diminution de loyer est applicable aux ménages auxquels la société a proposé une mutation,

À condition que :

  • Le ménage dispose de revenus inférieurs au revenu de référence (18791,20EUR/an) et
  • Le ménage ne bénéficie pas d’une aide au déménagement

Le montant forfaitaire est de maximum 688,66EUR (1er janvier 2016) à repartir sur 3 mois, soit 229,55EUR/mois. Ce montant est déduit du nouveau loyer.

Attention, si le nouveau loyer est inférieur à 229,55EUR, le loyer sera égal à 0 EUR pendent 3 mois mais la différence n’est pas versée au locataire.

  • Premier mois de loyer gratuit du nouveau logement
  • Si votre contrat de bail actuel a été conclu avant le 1er janvier 2013, votre nouveau contrat sera conclu à durée indéterminée.

 

Références légales :

Art 140 7° de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement.

Art. 140. Sur avis de la SLRB, le Gouvernement détermine dans le respect du présent chapitre et, au besoin, en dérogeant aux dispositions impératives du Code civil :

7° les conditions relatives à la mutation des locataires entre les différents types de logements offerts.   Une mutation est indiquée lorsqu’il y a une chambre excédentaire par rapport au nombre de chambres prévu dans la définition du logement adapté. Si le ménage refuse le logement adapté à sa nouvelle composition (de confort semblable et situé dans le même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres) que la société de logement peut lui proposer, dans la mesure de ses disponibilités, il pourra être mis fin au bail moyennant préavis de 6 mois (prenant cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel il a été notifié), pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer.   Si le ménage occupe un logement suradapté et refuse le logement adapté à sa nouvelle composition (de confort semblable et situé dans le même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres) que la société de logement doit lui proposer, dans la mesure de ses disponibilités, il sera mis fin au bail moyennant préavis de 6 mois (prenant cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel il a été notifié), pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer.   En cas de litige, les voies de recours ordinaires s’appliquent.   Cette disposition ne trouve cependant pas à s’appliquer pour les personnes âgées de plus de septante ans.   Si les personnes ainsi mutées sont âgées d’au moins de soixante-cinq ans ou sont handicapées, elles disposent d’une priorité pour l’attribution des logements nouvellement construits au sein de leur SISP.   La SISP communique à la SLRB un plan annuel de mutation;

Définition : Logement suradapté : le logement social disposant d’au moins deux chambres excédentaires.

Article 3 de l’AGRBC du 22 septembre 2016 modifiant l’AGRBC du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la SLRB ou par les SISP.

Art 3. Pour être considéré comme adapté à la location, le logement doit comprendre, en fonction de la composition de la famille, le nombre de chambres suivant :
1° une chambre par personne seule, par couple marié ou vivant maritalement. Les flats ou studios sont également adaptés au logement d’une personne isolée ou d’un couple;
2° deux chambres pour le couple marié ou vivant maritalement dont l’un des membres est une personne reconnue handicapée pour autant que le candidat locataire en ait fait la demande;
3° une chambre supplémentaire par enfant; toutefois, pour deux enfants du même sexe ayant moins de 15 ans ou pour deux enfants de sexe différent ayant tous deux moins de 12 ans, une chambre seulement à condition que la chambre ait une superficie d’au moins 6 m, pour autant qu’aucun de ces enfants ne soient reconnus handicapés;
4° une chambre supplémentaire pour la personne majeure ou le couple membre du ménage;
5° deux chambres pour le couple sans enfant dont les deux membres ont moins de 35 ans pour autant que le candidat locataire en ait fait la demande.
Pour l’application du présent arrêté, le logement en considéré comme adapté lorsqu’au 1er janvier 2016, le logement était considéré comme adapté selon les normes en vigueur avant le 1er janvier 2015 et pour autant que ces normes continuent à être respectées.
Lors de l’attribution de logements, la société peut, après accord du délégué social, déroger aux normes fixées ci-dessus en faveur du candidat locataire qui en a exprimé la demande.
Les normes ci-établies ne sont pas d’application au contrat de bail à réhabilitation conclu avant la publication du présent arrêté au Moniteur belge ou conclu conformément au modèle de l’annexe 5 du présent arrêté
Le refus du logement adapté, doté d’un confort semblable et situé dans la même commune ou dans un rayon de 5 kilomètres, et qui fait l’objet d’une proposition d’attribution suite à une demande de mutation introduire par le locataire émise en application de l’article 7 du présent arrêté (et que la société a l’obligation de proposer dans la mesure de ses disponibilités) peut conduire la société à mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois, prenant cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel il a été notifié, pour autant que le nouveau loyer ne soit pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer.

Article 7 de l’AGRBC du 22 septembre 2016 modifiant l’AGRBC du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la SLRB ou par les SISP.

Art. 7. Sans préjudice de l’application de l’article 9 et du relogement de locataires d’habitations vouées à réhabilitation, la société est tenue, lorsqu’un ou plusieurs de ses logements sont disponibles pour la location, de les attribuer selon un pourcentage annuel soumis pour avis au délégué social et validé ensuite par le Gouvernement :
- prioritairement à ses locataires de logements sur-adaptés;
– ensuite, à ses locataires de logements sous-adaptés pour autant qu’ils en aient fait la demande conformément à ce qui est prévu aux alinéas suivants du présent article;
– enfin, pour les locataires de logements comprenant une chambre excédentaire.
Tout locataire peut faire une demande de mutation pour autant qu’il soit lié par un bail conclu avec la société pour le logement qu’il occupe depuis au moins deux ans et qu’il en ait respecté les obligations en ce qui concerne l’état des lieux loués, le paiement régulier du loyer et des charges locatives.
La société peut toutefois déroger aux conditions énoncées à l’alinéa précédent, notamment lorsque la demande porte sur une habitation dont le loyer est inférieur à celui du logement initial.
En tout état de cause, la mutation de logement se fait au sein de la même catégorie de logement (social, modéré ou moyen).

Article 13 et 14 de l’AGRBC du 22 septembre 2016 modifiant l’AGRBC du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la SLRB ou par les SISP

Art. 13. § 1er. En garantie de la bonne exécution de ses obligations, le locataire verse à la société une somme équivalent à 2 ou 3 mois de loyer selon la forme de garantie prévue à l’article 10, § 1er, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil.
§ 2. En dérogation au § 1er du présent article, et avec l’accord de la société, les montants libérés des parts sociales d’un coopérateur membre de la société immobilière de service public peuvent servir de garantie locative

Art. 14. La garantie et les intérêts éventuels seront restitués au locataire, ou en cas de décès à ses héritiers ou ses ayants droit, à l’expiration du contrat, après qu’il a rempli ses obligations envers la société. Il ne peut être disposé du compte de garantie, qu’au profit de l’une ou de l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi postérieurement à la conclusion du bail, soit d’une copie conforme de l’expédition d’une décision judiciaire.

Article 23 de la Circulaire du 15 octobre 1996 concernant l’application du nouvel AGRBC organisant la location des habitations gérées par la SLRB ou par les SISP (énumérant les critères du degré de confort d’un logement).

Décision du Conseil d’Administration du 16 janvier 2017 qui définit les critères de priorité pour les mutations obligatoires.